Dok T01
Briefe an das Bezirksamt Pankow zur Sanierungsausgleichabgabe (1997 & 1998).
Der Entschluß, diese Abgabe trotz der offenkundigen Fragwürdigkeit vorfristig zu zahlen, beruhte auf Hinweisen, daß nach Aufhebung des Sanierungs-Status dieser Betrag vermutlich bei € 70.000.- liegen würde, daß andererseits eine Klage dagegen vor dem Verwaltungsgericht lediglich eine Verfahrensprüfung, aber keine Prüfung der sachliche Argumente beinhalten würde.
Wohnungseigentümergemeinschaft Kollwitzstr. 52 10405 Berlin / 1.Brief
An das Bezirksamt Pankow von Berlin
Abteilung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung
Amt für Planen und Genehmigen
- Sanierung, Milieuschutz -
Postfach 73 01 13
13062 Berlin
Berlin, 6.12.2007
Anlage zum Schreiben „vorzeitige Ablösung des Ausgleichsantrag nach § 154 BauGB“
Sehr geehrter Herr XXXXX,
der Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB ist ja juristisch unstrittig, wir sehen auch den Beitrag von Grundstückseigentümern zu einer nachhaltigen und sinnvollen Sanierung als sinnvoll und wünschenswert ein.
Im Falle der Sanierung hier im Sanierungsgebiet Kollwitzplatz bezweifeln wir jedoch die einfache Übertragung der bisherigen Verfahren zur Berechnung des Betrages aus den früheren (West-)Berliner Sanierungsgebieten.
Der entscheidende Satz des § 154 lautet ja
Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen
Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht.
Nun sind hier in der Gegend (mindestens) in den vergangenen fünf Jahren ein Großteil der öffentlichen Sanierungsmaßnahmen nicht mehr mit Mitteln des Landes Berlin oder der Städtebauförderung finanziert worden, für die eine Teil-Rückforderung von den Grundstückseigentümern nach § 154 BauGB vorgesehen ist, sondern mit Mitteln des EFRE aus Brüssel.
Der EFRE wird in vielen strukturschwachen Regionen der europäischen Union für strukturverbessernde Maßnahmen eingesetzt. Nirgendwo, ob im Raum Neapel oder in Andalusien, werden aber die eingesetzten Mittel von den jeweiligen Einwohnern bzw. Grundstückseigentümern als öffentlicher Beitrag zur Wertsteigerung privaten Besitzes zurückverlangt.
Eine volle Berechnung des Ausgleichsbeitrages hier im Sanierungsgebiet auf sämtliche von der öffentlichen Hand durchgeführten Maßnahmen würde gegen den europäischen Gleichheitsgrundsatz verstoßen. Das Land Berlin kann keine Rückforderung von Mitteln verlangen, die aus dem EFRE abgerufen werden.
Auch ein vergleichender Blick innerhalb Deutschlands zeigt, dass in allen neuen Bundesländern großflächig strukturverbessernde Maßnahmen außerhalb förmlicher Sanierungsgebiete durchgeführt werden und dabei selbstverständlich für den Einsatz dieser Mittel von den Bürgern keine Rückforderungen der jeweiligen gemeinden erhoben werden.
Die Einbeziehung der mit EFRE-Mitteln durchgeführten Maßnahmen in die errechnete Wertverbesserung der Grundstücke als Ergebnis der Sanierungsmaßnahmen nach BauGB ist deshalb nicht rechtens.
Wir vermuten, dass der derzeit errechnete Gesamtbetrag eines Ausgleichsbetrages aus diesen Gründen um ca. 1/3 gekürzt werden muß. Aus diesem Grund sind wir derzeit nur zur Zahlung eines entsprechend reduzierten Betrages bereit.
Darüber hinaus möchten wir auch bezweifeln, ob die in den vergangenen Jahren vom Bezirk mit öffentlichen Mitteln hier durchgeführten Maßnahmen tatsächlich in allen Fällen zu einer Verbesserung der Lebensbedingungen und mittelbar zu einer Wertsteigerung von Grundstücken geführt haben. Nur ein Beispiel: Genau in den Jahren, als hier in der Gegend die vielen Kleinkinder nicht mehr zu übersehen waren und auch statistisch über die Meldeämter und Geburtenregistrierungen erfasst wurden, hat der Bezirk eine Reihe von vorhandenen Schulgebäuden (mit öffentlichen Geldern) für andere Nutzungen umgebaut und in einem nicht zu vertretendem Maß Schulen geschlossen. Das Ergebnis dieser Sanierungsmaßnahme ist, dass heute in mehreren Sanierungsgebieten des Ortsteils Prenzlauer Berg nicht nur Kita-Plätze sondern auch Grundschulplätze fehlen. Die Lebensqualität hat sich durch diese Sanierungsmaßnahmen (als solche werden viele Umbauten statistisch erfasst) nicht verbessert sondern verschlechtert.
Wir sind nicht bereit, für diese verfehlte Politik auch noch Geld zu zahlen.
Im Kitabereich (dieser wurde im Anschreiben von Stern zur Ausgleichsabgabe als Begründung für diese Abgabe bemüht) hat der Bezirk es nicht geschafft, die maroden Gebäude zu sanieren und auch zukünftig einen ordnungsgemäßen Betrieb sicher zu stellen. Die Gebäude wurden in ihrem maroden baulichen Zustand an freie Träger übergeben, die derzeit mit eben den erwähnten EFRE-Mitteln und auch Eigenbeiträgen saniert werden. Auch dieser Bereich erlaubt keine Rückforderung von Mitteln von Seiten der Grundstückseigentümer,
Ich möchte abschließend noch einmal betonen, dass wir die grundsätzlichen Sanierungsziele bejahen und selbst seit 1990 versucht haben, diese in unserem Haus (ohne öffentliche Mittel) in Form von niedrigen Mieten umzusetzen. Wir sehen die praktische Umsetzung der Sanierung durch die öffentliche Hand hier im ehemaligen Bezirk Prenzlauer Berg inzwischen aber bei weitem nicht so rosig, wie dies der Bezirk selbst darstellt. Dementsprechend sind wir auch nur bereit, den tatsächlichen Beitrag des Landes Berlins zur Erhöhung des Bodenwertes zu zahlen.
Wir bitten um eine Offenlegung der Berechungsmethode für den Ausgleichsbetrag.
Mit freundlichen Grüßen
Für die Eigentümer
Nicolaus Schmidt
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Wohnungseigentümergemeinschaft Kollwitzstr. 52 10405 Berlin – 2.Brief
Bezirksamt Pankow von Berlin
Amt für Planen und Genehmigen
z. Hd. Frau XXXXXXXX
Postfach 73 01 13
13062 Berlin
Berlin, 5.7.2008
GZ YYYYYYYYYY Ausgleichsbetrag nach § 154 Abs. 3 BauGB
Ihr Schreiben vom 24.6.2008
Sehr geehrte Frau XXXXXXXXX,
Ihre Antwort auf unser Schreiben vom 6.12.2007 ist bei uns eingegangen.
Die von Ihnen vorgeschlagene Unterzeichnung des Vertrages am 15. oder 17. 7. Ist leider nicht möglich, da wir insbesondere zur Berechnung des Betrages noch erheblichen Klärungs- und Abstimmungsbedarf sehen.
Soweit uns das Verfahren bekannt (§ 154 Abs. 4) ist, ist ohnehin uns als Grundstückseigentümer vor einer Festsetzung des Betrages eine Stellungnahme und Erörterung zu ermöglichen. Hierzu haben Sie uns jedoch bislang keine Gelegenheit gegeben. Unser Kommentar aus unserem ersten Schreiben zum Sanierungsprozeß insgesamt kann zum einen keine Stellngnahme sein, da wir Ihre Berechnung ja jetzt erst kennen. Zum anderen sind Sie in Ihrem Schreiben auf unsere kritischen Hinweise in keiner Weise eingegangen.
Wir möchten deshalb vorschlagen, den Termin am 15.7. (10 Uhr) bei Ihnen zu einem Abstimmungsgespräch zu nutzen, um über die Grundlagen Ihrer Berechnung zu sprechen und über bestimmte Modalitäten des Vertrages über eine vorzeitige Ablösung, mit der uns der Sanierungsträger STERN für dieses Verfahren geworben hatte (Zahlung des Betrages in Raten – eine einmalige Zahlung ist uns unmöglich / ich hatte ja auf das niedrige Mietniveau hier im Hause hingewiesen.)
Damit dieses Gespräch sinnvoll ist, möchte ich Ihnen schon vorweg unsere wichtigsten Fragen/Anmerkungen zur Berechnung des Betrages mitteilen.
- Die Ermittlung des Maßnahmewertes und die Übersicht über die Wertungen zu den einzelnen Wohnwertkriterien im Sanierungsgebiet Kollwitzplatz sind zu allen drei Wertgruppen (A; M; E) vom Grundsatz her nicht nachvollziehbar und plausibel, da keine zugrunde liegenden Gutachten, Indikatoren; Fakten genannt sind.
- Die Entwicklung der Einzelwerte zu den drei Zeiten A, M und E (1993 – 2008 (?)) scheint ein einfacher Vergleich zwischen dem Ausgangspunkt 1993 (historisch bedingt: Situation nach 40 Jahren DDR-Wohnungsverwaltung u.a. hier im Kiez) und der Situation zum Auslaufen des Sanierungstatus (vereinfacht: „heute“) zu sein. Dieser einfache Vergleich ist nach § 154 Abs. 2 nicht zulässig, da er sämtliche Veränderungen (technischer Fortschritt/allgemeine Angleichung an internationale Wohnstandarts u.a.), die ohnehin nach der Vereinigung stattgefunden haben unter dem Kriterium „sanierungsbedingte Erhöhung des Bodenwertes“ verbucht. Tatsächlich schreibt der § 154 Abs. 2 aber vor, den Vergleich nach der Modernisierung des Kiezes unter der Sanierungssatzung mit einem Zustand vorzunehmen, „wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre.“ Mit „Sanierung“ ist hier zweifelsfrei die förmlich festgesetzte Sanierung gemeint. Ein Vergleich der Werte darf also nicht den historischen Zustand 1993 mit dem historischen Zustand heute (2008) vergleichen, sondern muß als Vergleichsmaßstab zum heutigen Zustand einen fortgeschriebenen Zustand 1993 nehmen, in dem die Entwicklungen mit eingeflossen sind, die ohnehin auch ohne förmliches Sanierungsverfahren hier stattgefunden hätten.
- Die Fragwürdigkeit dieser Berechnung wird besonders deutlich am Lagekriterium 4 (Ausstattung der Wohnungen). Mit der Wertung 5 kann nur der historisch bedingte Zustand 1993 gemeint sein. Mit den Werten 2 und 1,5 kann aber nicht die „sanierungsbedingte“ relative Erhöhung des Wertes gemeint sein, da gerade hier im Kiez die letzten Jahre zeigen, daß eine privatwirtschaftliche Sanierung der Häuser über den Verkauf einzelner Wohnungen an wohlhabende Wohnungssuchende eben auch diese oder noch höhere Werte erzielt. Im Vergleich zu den vielen auf diese Weise (gegen die erklärten Ziele der förmlich festgesetzten Sanierung) modernisierten Wohnungen (dies wäre ja der Vergleich: was wäre geschehen, wenn keine Sanierungsatzung erlassen worden wäre) schneidet die Sanierung im Sinne des § 154 eindeutig schlechter ab. Der berechnete Wertzuwachs ist deshalb eindeutig zu hoch.
- Ebenso haltlos ist z.B. der Wertevergleich zum Kriterium 10 (öffentliche Infrastruktur). Hier war zum einen der Ausgangspunkt nicht so schlecht (4), wie angegeben, da ja die DDR sich gerade durch eine gute Versorgung mit Kitas, Schulen, Bibliotheken u.a. auszeichnete. Zum anderen ist die Ausstattung in wichtigen Bereichen (Schulen, Bibliothen) duch die von der öffentlichen Hand gesteuerten Veränderungen sogar schlechter geworden. Dies gegen den erklärten Willen der Eltern (Bewohner in den Kiezes) und gegen den sich abzeichnenden neuen Geburtenzuwachs.
- Ein weiteres grundsätzliches Problem hatte ich ja bereits in meinem Brief vom Dezember 2007 angesprochen. In die Berechnung sind auch alle öffentlichen Maßnahme mit einbezogen, die mit EU-Mitteln (Efre) finanziert worden sind. Diese Maßnahmen werden EU-weit in vielen Regionen durchgeführt. Sie sind grundsätzlich nicht rückzahlbar für die betroffenen Bürger in den Zielregionen und auch nicht gebunden an das Vorhandensein eines Sanierungsgebietes. Eine Rückförderung allein hier in Berlin würde eine Ungleichbehandlung gegenüber Bürgern aus anderen EU-Ländern bedeuten und wäre rechtlich vor den EU-Gerichten nicht zu halten. Ein Teil der Maßnahmen muß deshalb wieder heraus gerechnet werden.
Wir sind nach wie vor daran interessiert, unseren Beitrag vorzeitig zurückzuzahlen, wenn die Berechnungsgrundlage schlüssig und auch im Einklang mit § 154 BauGB steht.
Mit freundlichen Grüßen
Für die WEG
Nicolaus Schmidt
